서울시가 재개발·재건축 등 정비사업을 통한 주택공급 확대 효과를 입증하기 위해 서울 용산구 서계·청파동의 실제 정비사업 데이터를 공개했다.

서울시 분석에 따르면 현재 서계·청파동 일대에서 추진되는 신속통합기획 재개발과 모아타운 등 민간정비사업 가운데 계획 세대수가 확정된 6개 사업지만 놓고 보더라도 기존 6,393세대가 8,088세대로 증가해 총 1,695세대가 순증할 것으로 전망됐다.

단순한 신규 공급량이 아니라 정비사업 과정에서 철거되는 기존 주택 6,393세대를 모두 제외하고 계산한 수치라는 점이 핵심이다.

오세훈 서울시장은 11일 오전 10시30분 용산구 서계·청파동 일대 정비사업 현장을 방문해 사업 추진 상황과 노후 주거환경을 점검하고 주민들의 의견을 청취했다.

서울시는 이번 현장 방문에 대해 재개발·재건축이 기존 주택의 멸실을 동반하기 때문에 실질적인 주택공급 효과가 크지 않다는 일각의 인식과 달리, 정비사업이 서울의 주택을 실질적으로 늘리는 동시에 노후 주거환경까지 개선하는 핵심적인 공급 수단이라는 점을 현장과 데이터를 통해 확인하기 위한 것이라고 설명했다. 

■ 서계·청파 6곳만 계산해도 1,695세대 순증…26.5% 증가

현재 서계·청파동 일대에서는 신속통합기획 재개발과 모아타운 등 주민들이 선택한 민간정비사업 7곳이 추진되고 있다.

이 가운데 아직 세대수가 확정되지 않은 청파3구역을 제외한 6개 사업지의 기존 주택은 모두 6,393세대다.

정비사업이 완료되면 이들 지역의 주택은 총 8,088세대로 늘어날 것으로 전망된다.

따라서 기존 주택의 철거 물량을 전부 제외하더라도 1,695세대가 순수하게 증가하는 셈이다. 증가율로는 약 **26.5%**에 달한다.

특히 아직 계획 세대수가 확정되지 않은 청파3구역이 포함되면 서계·청파동 일대 전체 주택공급 규모는 8,088세대를 넘어설 전망이다. 

이번 수치는 정비사업의 공급 효과를 판단할 때 ‘새로 몇 채을 짓느냐’뿐 아니라 기존 주택을 철거한 뒤 최종적으로 서울의 주택 재고가 얼마나 늘어나는지, 즉 순증 물량을 함께 봐야 한다는 서울시의 논리를 뒷받침하는 사례다.

■ 정비사업은 아파트만 짓는 사업 아니다…도로·공원·생활SOC 함께 확충

서울시는 정비사업의 효과가 주택 숫자의 증가에만 국한되지 않는다는 점도 강조했다.

재개발 과정에서 도로와 공원은 물론 공공도서관, 노인복지시설, 청소년 쉼터 등 생활SOC와 녹지를 함께 확충해 지역 전체의 주거환경을 개선할 수 있다는 것이다. 

서계·청파동은 서울역과 인접해 있음에도 불구하고 노후 저층주택과 좁은 골목, 가파른 경사 등 주거환경 문제가 장기간 이어져 온 지역이다.

서울시에 따르면 이 일대는 1960년대 산업화·도시화 과정에서 일자리를 찾아 서울로 이동한 주민들이 서울역 인근에 정착하면서 형성된 대표적인 저층 주거지다.

그러나 서울시는 2012년 이후 정비사업이 무산되고 도시재생사업으로 전환되면서 가파른 구릉지와 소방차 진입이 어려운 좁은 골목 등 열악한 주거환경이 장기간 지속돼 왔다고 설명했다. 

오 시장도 이날 현장을 직접 걸으며 소방차 진입이 어려운 좁은 골목과 가파른 경사, 노후주택 등의 주거환경을 살폈다.

■ 서계통합구역 50세대 추가…서계동 모아타운 172→499세대 추진

서울시는 장기간 정체됐던 서계·청파동을 신속통합기획과 모아타운 등 주민이 원하는 정비방식을 활용해 서울역 서부권의 대표적인 주거지로 재편한다는 구상이다.

서계통합구역에는 현황용적률을 적용해 기존 계획보다 약 50세대를 추가 확보할 계획이다.

청파2구역에는 조합직접설립을 지원해 추진위원회 단계를 생략하는 방식으로 사업기간 단축을 추진했다.

특히 서계동 116번지 모아타운의 변화 폭이 크다.

서울시는 해당 지역의 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 기존 172세대에서 499세대로 327세대를 늘리는 계획안을 추진하고 있다.

다만 해당 계획은 향후 심의 절차를 거쳐 최종 확정될 예정이다. 

오 시장은 이날 청파2 재개발 조합사무실에서 G3기획위원회 주거안정도시분과 위원과 정비사업 조합장, 주민 등 30여 명과 간담회를 갖고 사업성 개선과 신속한 인허가, 이주비 대출규제 완화 등에 관한 현장의 건의사항도 청취했다.

■ 서울 전역 최근 3년 정비사업 분석했더니…주택 약 2만호 증가

서울시는 서계·청파동 사례뿐 아니라 서울 전역의 실제 준공 사업을 분석한 결과에서도 정비사업에 따른 주택 순증 효과가 나타났다고 밝혔다.

서울시가 최근 3년간 준공된 정비사업 59곳을 분석한 결과, 사업 완료 이후 주택 수는 사업 이전보다 36.4%, 약 2만호 증가한 것으로 나타났다.

사업 유형별로는 재개발을 통해 약 **7천호, 27.4%**가 증가했고, 재건축을 통해서는 약 **1만3천호, 44.2%**가 순증한 것으로 분석됐다.

 
정비사업을 둘러싼 주택공급 논쟁에서 눈여겨볼 부분이다.

재개발·재건축은 사업 과정에서 기존 주택이 철거되기 때문에 착공과 이주 단계에서는 일시적으로 주택 재고가 감소할 수 있다. 그러나 서울시가 이번에 제시한 수치는 사업 완료 후 기존 주택 수와 신규 주택 수를 비교하면 결과적으로 상당한 규모의 주택이 추가 공급된다는 주장에 근거를 제공한다.

■ 2031년까지 정비사업 253곳서 31만호 착공 추진

서울시는 이러한 정비사업을 향후 서울 주택공급의 주요 축으로 활용한다는 계획이다.

서울시가 2031년까지 착공을 추진하는 정비사업은 총 253곳으로, 전체 건설 예정 물량은 약 31만호에 달한다.

여기서 기존 주택 철거 물량을 모두 반영하더라도 약 8만7천호가 순수하게 증가할 것으로 서울시는 분석했다.

순증률은 **39.2%**다. 

단순 계산으로 보면 정비사업을 통해 기존 주택을 철거한 뒤에도 서울 전체 주택 재고에 8만7천호가 추가되는 구조라는 것이다.

서울처럼 이미 대부분 지역이 고밀도로 개발돼 신규 대규모 택지를 확보하기 어려운 도시에서는 기존 노후 주거지를 정비하면서 주택밀도를 높이는 방식이 현실적인 공급 수단이 될 수 있다는 것이 서울시의 판단이다.

■ 임대주택도 4만8천호…청년·신혼부부·무주택자 공급 확대

정비사업을 통한 공급 확대가 기존 조합원이나 일반분양 물량에만 집중되는 것도 아니다.

서울시는 2031년까지 추진하는 정비사업을 통해 임대주택 약 4만8천호를 확보해 청년과 신혼부부, 무주택 시민의 주거안정 기반을 확대한다는 계획이다.

서울시는 이를 통해 정비사업의 공급 효과가 기존 조합원에게만 돌아가는 것이 아니라 일반분양과 임대주택 확대까지 연결되는 공급구조를 만들겠다는 입장이다. 

향후 서울 주택시장에서 정비사업의 효과를 평가할 때 전체 공급량뿐 아니라 일반분양 물량과 임대주택 물량이 실제로 얼마나 확보되는지도 중요한 평가 기준이 될 것으로 보인다.

■ ‘계획만 있고 입주는 늦는’ 문제 줄인다…인허가 속도전

서울시는 정비사업의 고질적인 문제로 꼽혀 온 장기간의 사업 지연 문제에도 대응한다.

정비사업이 계획 수립에서 끝나는 것이 아니라 이주와 착공, 최종 입주까지 차질 없이 이어지도록 표준처리기한제와 통합심의, 단계별 병행처리를 확대하고 사업별 공정관리도 강화할 방침이다.

다만 정비사업 속도를 높이는 과정에서 특정 시기에 이주 수요가 몰릴 경우 인근 전월세 시장에 영향을 줄 가능성도 있다.

이에 서울시는 사업장별 이주 시기와 주변 전월세 시장을 모니터링하고, 비아파트와 인접 생활권의 주택공급 상황까지 고려해 이주 수요를 선제적으로 관리한다는 계획이다. 

이는 정비사업을 통한 중장기 공급 확대와 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 단기적인 전월세시장 불안을 동시에 관리하겠다는 취지로 풀이된다.

■ 서울시, 정부에 정비사업 ‘4대 규제완화’ 요구

서울시는 정부가 향후 발표할 금융·주택공급 대책에 정비사업 정상화를 위한 4대 제도개선 방안을 포함해야 한다고 요구했다.

핵심은 크게 네 가지다.

첫째, 재개발 임대주택 의무비율의 합리적 조정이다.

둘째, 민간정비사업의 용적률을 법적 상한용적률의 1.2배까지 확대해 사업성을 높여야 한다는 주장이다.

셋째, 조합원 지위양도 제한을 3년간 한시적으로 유예해 거래와 정비사업 추진을 정상화해야 한다고 제안했다.

넷째, 조합원의 원활한 이주를 위해 이주비 대출 LTV를 현행 0~40%에서 70% 수준으로 조정하고, 재개발 조합설립 동의율 역시 현행 75%에서 70%로 완화해야 한다고 주장했다. 

결국 서울시가 제시한 규제완화의 핵심은 사업성을 높이고, 거래 및 이주 자금의 제약을 완화하며, 조합설립에 필요한 절차적 문턱을 낮춰 정비구역 지정에서 실제 착공까지 걸리는 시간을 줄이겠다는 데 있다.

다만 이러한 제도 개선은 정부 정책 및 관련 법령·제도와 연계되는 사안인 만큼 향후 정부의 주택공급 대책에 실제로 어느 수준까지 반영될지가 관건이다.

■ 정비사업, 서울 주택공급의 핵심 카드로 부상
이번 서계·청파동 현장 방문에서 서울시가 가장 강조한 부분은 ‘총 공급량’보다 **‘순증 공급량’**이다.

정비사업으로 8천세대를 공급한다고 해도 기존 주택 6천세대를 철거한다면 실질적으로 늘어나는 주택은 약 2천세대라는 지적이 가능하다.

서울시는 바로 이 부분을 감안해 서계·청파동의 기존 6,393세대를 모두 멸실 물량으로 계산하고도 1,695세대가 추가로 증가한다는 데이터를 제시했다.

서울 전체로 범위를 확대해도 서울시 분석에서는 2031년까지 착공을 추진하는 253개 사업에서 총 31만호를 건설하고 기존 주택의 멸실을 제외한 뒤에도 8만7천호가 순증하는 것으로 나타났다.

따라서 향후 서울의 주택공급 정책을 평가할 때 단순한 정비사업 구역 수나 공급계획 물량뿐 아니라 실제 착공 물량, 기존주택 멸실 물량, 일반분양 물량, 임대주택 물량, 최종 순증 주택 수를 종합적으로 살펴볼 필요가 있다.

특히 정비사업의 공급 효과가 실제 시장 안정으로 이어지기 위해서는 계획 발표에 그치지 않고 인허가와 이주, 철거, 착공, 준공 및 입주까지 연결되는 사업 속도가 중요한 변수가 될 전망이다.

■ 오세훈 “가용토지 부족한 서울, 정비사업이 사실상 유일한 대규모 공급 해법”

오세훈 시장은 이날 노후 주거환경 개선과 주택공급 확대 필요성을 함께 강조했다.

오 시장은 “집은 단순한 거처나 자산이 아니라 시민의 안전과 존엄, 삶의 질을 좌우하는 가장 기본적인 공간”이라며 소방차 진입조차 어려운 노후 주거지를 계속 방치할 수 없다는 입장을 밝혔다.

이어 서계·청파동의 경우 기존 주택 멸실분을 제외하고도 1,695세대가 순증해 정비사업의 공급 효과를 데이터로 보여주는 현장이라고 평가했다.

그러면서 “가용토지가 부족한 서울에서 정비사업은 사실상 유일한 대규모 공급 해법”이라며 정비계획이 실제 착공과 입주로 이어져 시민들이 주거환경 변화를 체감할 수 있도록 관리하겠다고 밝혔다. 

서울시가 정비사업을 주택공급의 핵심 축으로 다시 전면에 내세우면서 향후 정부의 부동산 정책과 서울시 정비사업 정책이 어떤 방식으로 맞물릴지 주목된다.

무엇보다 ‘31만호 공급’이라는 총량보다 기존 주택을 제외한 ‘8만7천호 순증’이 실제 착공과 입주로 얼마나 현실화되는지가 향후 서울시 주택공급 정책의 성과를 판단하는 핵심 지표가 될 것으로 보인다.

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